Доходность Saint Tropez Naithon: как считать честно

С чем корректно сравнивать этот дом

Сравнивать Найтон со ставками эконом-класса у аэропорта в Найянге бессмысленно: там другой арендатор, другое расстояние до воды и другая ставка. Правильные аналоги — дома у пляжа в тихих бухтах северо-западного побережья: Лаян, Банг Тао, сам Найтон. Ниже — что они просят сегодня.

Ориентир по цене покупки: ฿144 000/м² — медиана всего Пхукета, ฿139 000 — первичный рынок, ฿181 000 — брендовые проекты (C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update, май 2025, на 30 апреля 2025). Ближайший сопоставимый проект — Sea Heaven Phuket Naithon в этой же бухте: ฿137 000/м², freehold, 100 м до воды, гарантия 7% на 5 лет, фаза фаза 2.1 распродана. Наш вход со всеми сборами — ฿110 000/м² во freehold, то есть примерно на 20% дешевле метра у соседа. Разница объяснимая: у соседа 100 метров до пляжа, у нас 670.

Источник: Thailand-Property, аренда в Лаяне, проверено 15 августа 2026. Это цены запроса, а не сделок, и Лаян — с инфраструктурой Laguna, которой в Найтоне нет. Для Найтона ставку разумно брать ниже. Медиана по однокомнатным в этой выборке — ฿1 196 за м² в месяц; для Найтона мы берём её с дисконтом около 28% и получаем базовый сценарий ฿26 000 в месяц за студию 30,62 м². Дисконт — наше допущение, а не рыночный факт: проверить его будет можно только после сдачи дома.

Сезонность: почему годовой доход нельзя считать по январю

Пхукет живёт двумя половинами года. С ноября по апрель сухо, и загрузка отелей острова доходит до 91,8% в январе. С мая по октябрь идёт юго-западный муссон, и в июне та же загрузка — 66,9%. Среднегодовая по острову — 79,5% против 79,1% годом раньше, средняя ставка за ночь ฿5 652 (+7,8% к прошлому году).

Въезд туристов в Таиланд по месяцам 2025 года, млн человек. Источник: Министерство туризма и спорта Таиланда, сводка за 2025, проверено 15 августа 2026. Пхукетская кривая острее общенациональной: юго-западный муссон здесь выражен сильнее, чем в среднем по стране.

Отдельно про нашу бухту. В обзоре C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Update, март 2026 кластер Найянг — Найтон стоит отдельной строкой: за 2025 к 2024 загрузка снизилась на 1%, средняя ставка — на 2%. По острову целиком загрузка за тот же период просела на 6%, то есть вшестеро сильнее. Тихая бухта колеблется меньше, чем Патонг, — но и растёт медленнее: ставка здесь за год не выросла, тогда как в Банг Тао прибавила 20%. Через аэропорт Пхукета в 2025 году прошло 8,8 млн пассажиров, средние расходы туриста — ฿46 857 за поездку.

Что из этого следует практически. Годовой доход при посуточной сдаче формируют примерно шесть месяцев из двенадцати. Если считать доходность по ставке высокого сезона и умножать на 12 — получится завышение почти вдвое. Все цифры на этой странице посчитаны по году целиком.

Две стратегии сдачи — и почему чистыми они близки

Одну и ту же студию 30,62 м² можно сдавать двумя способами. Валовые цифры у них расходятся заметно, чистые — почти нет. Ниже оба расчёта на один и тот же вход ฿3 613 160 и один и тот же коммунальный сбор ฿22 046 в год.

Ставки посуточной аренды взяты как диапазон по сопоставимым квартирам у пляжа: 1 500–3 500 ฿ в высокий сезон и 800–1 800 ฿ в низкий, загрузка частной квартиры без отельного оператора — 65–78% в высокий сезон и 35–50% в низкий. Мы берём середину диапазонов. Отельные 79,5% годовых частной квартире недоступны: у отеля есть служба продаж, контракты с туроператорами и сто номеров, между которыми он раскидывает спрос. 45% расходов при посуточной сдаче складываются из комиссии площадки (15–18%), управляющего (20–25%) и уборки с бельём и расходниками (около 5%) — считать только комиссию управляющего значит завысить чистую доходность примерно на треть.

Студия 30,62 м²: три сценария

Вход: ฿3 215 100 цена + ฿153 100 пошлина за freehold + ฿244 960 мебельный пакет = ฿3 613 160. Постоянные расходы: коммунальный сбор ฿22 046 в год плюс 20% управляющей компании от арендной выручки. Во всех трёх сценариях комиссия одна и та же — меняется только ставка аренды, чтобы строки были сравнимы между собой.

Двухспальная 67,5 м² (C1): три сценария

Вход: ฿8 437 500 + ฿337 500 freehold + ฿540 000 мебель = ฿9 315 000. Коммунальный сбор ฿48 600 в год. Ставки — от сопоставимых двухспальных в Лаяне (฿60 000–฿80 000) с тем же дисконтом на Найтон.

Что из этого следует. Реалистичный коридор для студии — 7–10,3% валовых и 5–7,6% чистых, для двухспальной — 3,4–5,5% чистых. Меньшая квартира даёт больший процент: аренда растёт не пропорционально метражу, а вход — почти пропорционально. Это ровно та причина, по которой инвесторы берут студии, а для жизни выбирают двухспальные.

Чистая доходность здесь — после коммунального сбора и комиссии управляющей компании, но до налога на доход от аренды, ремонта и простоя между арендаторами.

Что влияет на доходность в этом доме

• Метраж. Студия 30,62 м² за ฿3 215 100 и двухспальная 67,5 м² за ฿8 437 500 сдаются далеко не пропорционально площади — маленькие юниты обычно дают больший процент.
• Этаж. Метр на седьмом этаже стоит на 19% дороже, чем на первом (฿125 000 против ฿105 000), а арендная ставка так не отличается. Для сдачи нижние этажи считаются лучше.
• Стояк 08. Студии этого стояка застройщик держит на ฿2 000 за м² дешевле соседей по этажу — при одинаковой планировке это ฿61 240 разницы во входе и, соответственно, выше процент доходности при той же арендной ставке.
• Вид. Только два юнита во всём прайсе — 508 и 509 — застройщик пометил как «частично вид на море». Оба сейчас под бронью.
• Парковка. 39 мест на 136 квартир: для долгосрочного арендатора с машиной это минус, и в объявлении это придётся указать.
• Расстояние до пляжа. 670 метров, 2 минуты на машине — не первая линия. У соседнего Sea Heaven — 100 метров, и на посуточной аренде эта разница видна в ставке.
• Сезон покупки арендатора. Длинные контракты в Найтоне подписывают осенью, к началу высокого сезона. Квартира, готовая к сдаче в мае, ищет арендатора дольше.

Чего мы не обещаем