Доходность Saint Tropez Naithon на Пхукете: расчёт по реальным ставкам аренды
КраткоСтудия в Saint Tropez Naithon приносит 5–7,6% чистыми при сдаче — расчёт по ставкам соседних домов у пляжа, с сезонностью и всеми расходами. Сдавать можно помесячно или туристам, самостоятельно или через управляющую компанию.
- Постоянные расходы известны точно: коммунальный сбор ฿60/м² в месяц, для студии 30,62 м² — ฿22 046 в год.
- Метр во freehold — ฿110 000, на 24% ниже медианы Пхукета (฿144 000); вход в студию с мебелью и всеми сборами — ฿3 613 160.
- Высокий сезон — ноябрь–апрель, загрузка отелей до 91,8% в январе; доходность посчитана по всему году, включая муссон.
- Посуточная аренда в Таиланде требует гостиничной лицензии, помесячная — нет.
- Доход — с передачи квартиры, III–IV квартал 2028.
Обновлено: · подробности ниже
Сколько просят в соседних домах у пляжа
Ориентир для Найтона — дома у пляжа в тихих бухтах северо-запада: Лаян, Банг Тао, сам Найтон. Вот что они просят сегодня.
Ориентир по цене покупки: ฿144 000/м² — медиана всего Пхукета, ฿139 000 — первичный рынок, ฿181 000 — брендовые проекты (C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update, май 2025, на 30 апреля 2025). Ближайший сопоставимый проект — Sea Heaven Phuket Naithon в этой же бухте: ฿137 000/м², freehold, 100 м до воды, гарантия 7% на 5 лет, фаза 2,1 распродана. Сопоставимая величина у нас — ฿110 000/м² во freehold без мебели, это на 20% дешевле метра у соседа. Если считать по полному входу с мебельным пакетом (฿118 000/м²) — на 14%.
| Дом | Спален | Площадь | Ставка в месяц | За м² |
|---|---|---|---|---|
| Bellevue Beachfront Condo | 1 спальня | 35 м² | ฿35 000 | ฿1 000 |
| Laya Resort Phuket | 1 спальня | 35 м² | ฿33 000 | ฿943 |
| Sunshine Beach Residences | 1 спальня | 35 м² | ฿45 000 | ฿1 286 |
| Kora Beach Resort Phuket | 1 спальня | 46 м² | ฿55 000 | ฿1 196 |
| Kora Beach Resort Phuket | 1 спальня | 56,72 м² | ฿90 000 | ฿1 587 |
| Kora Beach Resort Phuket | 2 спальни | 60,06 м² | ฿80 000 | ฿1 332 |
| Kora Beach Resort Phuket | 2 спальни | 66 м² | ฿65 000 | ฿985 |
| Ocean Breeze Resort & Suites | 2 спальни | 117 м² | ฿60 000 | ฿513 |
Источник: Thailand-Property, аренда в Лаяне, 15 августа 2026. Базовая ставка для Найтона — ฿26 000 в месяц за студию 30,62 м²: медиана по однокомнатным (฿1 196 за м²) с запасом 28% на более тихую бухту.
Сезонность: почему годовой доход нельзя считать по январю
Пхукет живёт двумя половинами года. С ноября по апрель сухо, и загрузка отелей острова доходит до 91,8% в январе. С мая по октябрь идёт юго-западный муссон, и в июне та же загрузка — 66,9%. Среднегодовая по острову — 79,5% против 79,1% годом раньше, средняя ставка за ночь ฿5 652 (+7,8% к прошлому году).
Въезд туристов в Таиланд по месяцам 2025 года, млн человек. Источник: Министерство туризма и спорта Таиланда, сводка за 2025, проверено 15 августа 2026. Пхукетская кривая острее общенациональной: юго-западный муссон здесь выражен сильнее, чем в среднем по стране.
| Период | Месяцы | Длительность | Загрузка отелей Пхукета | Ставка |
|---|---|---|---|---|
| Высокий сезон | ноябрь — апрель | 6 месяцев | 81%–91,8% | максимальная |
| Межсезонье | июль — август | 2 месяца | около 75% | средняя |
| Дно муссона | май, июнь, сентябрь | 3 месяца | от 66,9% | минимальная |
Отдельно про нашу бухту. В обзоре C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Update, март 2026 кластер Найянг — Найтон стоит отдельной строкой: за 2025 к 2024 загрузка снизилась на 1%, средняя ставка — на 2%. По острову целиком загрузка за тот же период просела на 6%, то есть вшестеро сильнее: тихая бухта держит спрос стабильнее острова. Через аэропорт Пхукета в 2025 году прошло 8,8 млн пассажиров, средние расходы туриста — ฿46 857 за поездку.
Что из этого следует практически. Годовой доход при посуточной сдаче формируют примерно шесть месяцев из двенадцати. Если считать доходность по ставке высокого сезона и умножать на 12 — получится завышение почти вдвое. Все цифры на этой странице посчитаны по году целиком.
Две стратегии сдачи — и почему чистыми они близки
Одну и ту же студию 30,62 м² можно сдавать двумя способами. Валовые цифры у них расходятся заметно, чистые — почти нет. Ниже оба расчёта на один и тот же вход ฿3 613 160 и один и тот же коммунальный сбор ฿22 046 в год.
Помесячно, длинному арендатору
- Ставка
- ฿26 000 в месяц
- Занятость
- 10–11 месяцев в году
- Комиссия
- 5–10% управляющему
- Лицензия
- не нужна
- Выручка за год
- ฿286 000
- Чистыми на вход
- 6,7%
Предсказуемо и почти без операционной работы. Ставка ниже, зато нет простоев между гостями и нет расходов на уборку и бельё.
Посуточно, туристам
- Ставка
- ฿3 200 в высокий, ฿1 700 в низкий сезон
- Загрузка
- 62% и 38% по полугодиям
- Расходы на выручку
- около 45%: площадка, управление, уборка
- Лицензия
- нужна гостиничная
- Выручка за год
- ฿473 400
- Чистыми на вход
- 6,6%
Выручка выше, чистыми — сопоставимо: площадки, управление и уборка забирают около трети. Для посуточной сдачи нужна гостиничная лицензия.
Посуточные ставки — середина диапазонов по сопоставимым квартирам у пляжа: 1 500–3 500 ฿ в высокий сезон и 800–1 800 ฿ в низкий. Расходы 45% — комиссия площадки, управляющий, уборка и бельё.
Студия 30,62 м²: три сценария
Вход: ฿3 215 100 цена + ฿153 100 пошлина за freehold + ฿244 960 мебельный пакет = ฿3 613 160. Постоянные расходы: коммунальный сбор ฿22 046 в год плюс 20% управляющей компании от арендной выручки.
| Сценарий | Аренда в месяц | Выручка за год | Валовая | Чистая |
|---|---|---|---|---|
| Осторожный | ฿21 000 | ฿252 000 | 7% | 5% |
| Базовый | ฿26 000 | ฿312 000 | 8,6% | 6,3% |
| Оптимистичный | ฿31 000 | ฿372 000 | 10,3% | 7,6% |
Двухспальная 67,5 м² (C1): три сценария
Вход: ฿8 437 500 + ฿337 500 freehold + ฿540 000 мебель = ฿9 315 000. Коммунальный сбор ฿48 600 в год. Ставки — от сопоставимых двухспальных в Лаяне (฿60 000–฿80 000) с поправкой на Найтон.
| Сценарий | Аренда в месяц | Выручка за год | Валовая | Чистая |
|---|---|---|---|---|
| Осторожный | ฿38 000 | ฿456 000 | 4,9% | 3,4% |
| Базовый | ฿48 000 | ฿576 000 | 6,2% | 4,4% |
| Оптимистичный | ฿58 000 | ฿696 000 | 7,5% | 5,5% |
Что из этого следует. Реалистичный коридор для студии — 7–10,3% валовых и 5–7,6% чистых, для двухспальной — 3,4–5,5% чистых. Меньшая квартира даёт больший процент: аренда растёт не пропорционально метражу, а вход — почти пропорционально. Это ровно та причина, по которой инвесторы берут студии, а для жизни выбирают двухспальные.
Чистая доходность здесь — после коммунального сбора и комиссии управляющей компании, но до налога на доход от аренды, ремонта и простоя между арендаторами.
Как выбрать квартиру под сдачу
- Метраж. Студия 30,62 м² за ฿3 215 100 и двухспальная 67,5 м² за ฿7 357 500 сдаются далеко не пропорционально площади — маленькие юниты обычно дают больший процент.
- Этаж. Метр на верхнем этаже стоит на 24% дороже, чем на первом (฿130 000 против ฿105 000), а арендная ставка так не отличается. Для сдачи нижние этажи считаются лучше.
- Вид. Квартиры с частичным видом на море — 508 и 509 — уже ушли из продажи. В продаже сейчас виды на сад, бассейн и горы.
- Сезон покупки арендатора. Длинные контракты в Найтоне подписывают осенью, к началу высокого сезона. Квартира, готовая к сдаче в мае, ищет арендатора дольше.
Что учесть в расчёте
- Гарантии доходности нет — и вы не переплачиваете за неё в цене: у соседнего Sea Heaven Phuket Naithon с гарантией 7% на 5 лет метр стоит ฿137 000, у нас — ฿110 000.
- Ставки в расчёте — цены запроса 2026 года; к передаче в III–IV квартал 2028 рынок аренды может сдвинуться.
- Частная квартира загружена меньше отеля: в расчёте 62% и 38% по полугодиям, а не гостиничные 79,5%.
- Управляющую компанию выбираете вы; комиссия — 5–30% в зависимости от формата сдачи.
- Доход — с передачи квартиры, III–IV квартал 2028.